Mieterverein – Berlińskie Stowarzyszenie Najemców

Stowarzyszenia najemców mają w Niemczech długoletnią tradycję. Jest to związane z tym, że udział najemców wśród mieszkańców w Niemczech jest proporcjonalnie znacznie wyższy niż w innych krajach. Wśród mieszkańców Berlina 85% stanowią najemcy!

Ponadto w Niemczech obowiązują szczegółowe regulacje prawne dotyczące stosunku najmu. Stowarzyszenia Najemców reprezentują Państwa interesy wynikające z tych regulacji ustawowych.

Jaką pomoc oferuje Państwu Berlińskie Stowarzyszenie Najemców?

Na rzecz Berlińskiego Stowarzyszenia Najemców pracują adwokaci, doradcy energetyczni i inni pracownicy, którzy chętnie doradzą i wesprą Państwa w sporach z wynajmującymi.

Naszym członkom oferujemy:

• osobiste porady prawne w licznych centrach doradczych na terenie całego miasta
• krótkie porady telefoniczne poprzez infolinię
• udzielanie odpowiedzi na pisemne zapytania, również pocztą e-mail
• prowadzenie korespondencji z wynajmującym
• informacje dotyczące przepisów prawa w zakresie stosunku najmu poprzez naszą stronę internetową, ulotki oraz magazyn dla najemców „MieterMagazin”
• Członkostwo w Berlińskim Stowarzyszeniu Najemców obejmuje również ubezpieczenie ochrony prawnej, które po upływie trzymiesięcznego okresu karencji dla sporów prawnych pokrywa koszty postępowania w przypadku sporów sądowych, o ile nie są one już w toku.

Jaki jest koszt członkostwa?

Składka członkowska łącznie z ubezpieczeniem od kosztów procesowych wynosi miesięcznie:

• 9,00 € (składka ulega zmniejszeniu po 5, 10, 15, 20, 25 latach członkostwa)
• 4,50 € w przypadku niskich dochodów (proszę dołączyć kopie dokumentów)
• 7,50 € jednorazowa kwota wpisowego przy przyjęciu do Berlińskiego Stowarzyszenia Najemców (stowarzyszenie rejestrowe)
• Okres członkostwa wynosi minimum dwa lata. Członkostwo można wypowiedzieć ze skutkiem na koniec roku, a wypowiedzenie musi wpłynąć do 30 września.

Ważne informacje dotyczące niemieckiego prawa najmu

Umowa najmu

Umowa najmu reguluje wszelkie istotne prawa i obowiązki w stosunkach pomiędzy najemcą i wynajmującym. Zawarte w umowach najmu postanowienia, które rażąco dyskryminują najemcę, są pomimo podpisania nieskuteczne. Osoba podpisująca umowę najmu odpowiada za zapłatę czynszu. Późniejsze zmiany umowy, takie jak zmiana najemcy, wymagają pisemnej zgody wynajmującego. W celu najmu mieszkań socjalnych, tj. mieszkań wybudowanych z dotacji publicznych, należy posiadać zaświadczenie o prawie do najmu mieszkania socjalnego (Wohnberechtigungsschein) wystawiane przez wydziały do spraw mieszkaniowych.

Kaucja

Jeżeli w umowie najmu przewidziana została kaucja, to najemca przy rozpoczęciu stosunku najmu musi wnieść zabezpieczenie w wysokości maksymalnie trzech miesięcznych czynszów najmu netto bez kosztów ogrzewania. Wynajmujący ma obowiązek ulokowania tych pieniędzy na okres trwania stosunku najmu w sposób zabezpieczający je przed ryzykiem niewypłacalności i musi zwrócić je najemcy z reguły najpóźniej w sześć miesięcy po zwrocie mieszkania, o ile nie występują uzasadnione należności wzajemne, które mogą podlegać kompensacie z kwotą kaucji.

Wysokość czynszu najmu przy zawarciu umowy

Przy zawieraniu nowej umowy najmu w Berlinie czynsz najmu netto (bez kosztów eksploatacji i kosztów ogrzewania) nie może przekroczyć o więcej niż 10% typowej dla danej lokalizacji wysokości czynszu (zgodnie z wykazem przeciętnych wysokości stawek czynszu ustalanych urzędowo dla danej dzielnicy – „Mietspiegel”). Jednakże występują tu wyjątki. Także mieszkań socjalnych dotyczą inne regulacje, w ich przypadku występuje odrębna górna granica czynszu.

Podwyżki czynszu

W trakcie obowiązywania stosunku najmu wynajmujący może podnieść czynsz do typowej dla danej lokalizacji wysokości czynszu. Czynsz musi przy tym pozostawać niezmieniony przez okres 12 miesięcy, a jego łączna podwyżka nie może przekroczyć 15% w okresie trzech lat, zaś podwyżka czynszu musi być uzasadniona przez wynajmującego. Ponadto wynajmujący może podnieść czynsz po modernizacji. W takim przypadku może on rozliczyć 11% w jednorocznym czynszu. Dla mieszkań socjalnych obowiązują odrębne przepisy odnośnie podwyżek czynszu.

Koszty eksploatacji

O ile tak uzgodniono w umowie najmu, to najemcy muszą również opłacać zaliczki na poczet kosztów eksploatacji i ogrzewania. Do kosztów eksploatacji zalicza się na przykład koszty wywozu śmieci, sprzątania budynku, zaopatrzenia w wodę, pielęgnacji ogrodu i konserwacji dźwigu oraz koszty ogrzewania i ciepłej wody. Wynajmujący musi raz w roku dokonać rozliczenia tych kosztów.

Wady lokalu

Jeżeli w trakcie obowiązywania stosunku najmu wystąpią wady, takie jak na przykład pleśń, nieszczelne okna, awarie ogrzewania lub zaopatrzenia w ciepłą wodę, to najemca może żądać od wynajmującego usunięcia tych wad. Warunek stanowi niezwłoczne pisemne zgłoszenie wady wobec wynajmującego, w którym zostanie on wezwany do usunięcia tej wady wraz z wyznaczeniem terminu.

Modernizacja

Działanie zmierzający do poprawy jakości substancji mieszkaniowej poprzez przebudowę lub innego rodzaju ingerencje w mieszkanie, jak zmiany rzutu poziomego, mogą być dokonywane przez wynajmującego jedynie za zgodą najemcy. Ustawodawca przewidział jednak dla najemców daleko idący obowiązek tolerowania, np. w przypadku działań zmierzających do oszczędności energii cieplnej. Jeżeli prowadzi to do zwiększenia wartości substancji mieszkaniowej lub stanowi działanie dla zaoszczędzenia energii, to wynajmujący może w skali roku doliczyć 11% kosztów do czynszu. Najemca może natomiast w pewnych okolicznościach dochodzić szczególnej uciążliwości finansowej.

Cieszymy się na telefony od Państwa!

Czy są Państwo zainteresowani członkostwem w Berlińskim Stowarzyszeniu Najemców lub też mają Państwo pytania dotyczące oferowanego przez nas doradztwa?

Mogą się Państwo z nami kontaktować pocztą elektroniczną e-mail pod adresem bmv@berliner-mieterverein.de lub też pod numerem telefonu 030 / 226 260.

Język niemiecki

Prosimy o zrozumienie, iż dalej idącą ofertę naszych świadczeń możemy Państwu zaprezentować jedynie w języku niemieckim, a naszych porad udzielamy również po niemiecku.

Kontakt w poszczególnych dzielnicach – Link